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本文综合经济观察报、中国经济周刊、中国日报、界面新闻、财联社、南方都市报等

自2022年以来，中国房地产已经经历近4年的深度调整。目前，全国房价已普遍跌回2016年-2017年水平，业界认为这意味着有过半的购房者已经被套牢，甚至亏掉首付。国家统计局原局长邱晓华透露，这一轮房地产调整导致居民财富缩水将近40万亿元。

目前仍处于调整期的超9万亿房地产市场，未来走向如何？近日，中央财经委员会办公室原副主任尹艳林指出，目前房地产市场已从过去的“需求过热”转向“需求不足”。因此，房地产调控思路要尽快完成方向性的调整，政策应该转变为“支持房价上涨”。

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央行：96%的中国城镇家庭有房 住房占家庭总资产比例近七成 刚需房贷家庭债务风险突出

对中国家庭来说，住房不仅意味着一个住所，而且也是金融安全的基石，是抵御经济不确定性的缓冲，重要性不言而喻。过去几十年来，在中国经济的迅速崛起的同时，房地产市场也逐渐演变成家庭财富的基石，一时间造富神话不断，无数普通人借助房价的暴涨，身价翻倍，实现了表面的阶层跃迁。

房子对中国老百姓有多重要？

央行课题组2020年4月在《中国金融》杂志发布《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，透露了不少关键信息。

房产占居民家庭总资产情况 图片来源：澎湃新闻

调查显示，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有3套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。城镇居民家庭资产以实物为主，户均总资产317.9万元，住房占总资产比例接近七成，占实物资产的74.2%，户均住房资产187.8万元。

在美国、法国、德国、日本等发达经济体，住房同样占据家庭财富的很大一部分，但比重一般在15%至30%不等，而中国居民房产的上述规模和扩张速度是罕见的。

房贷是家庭负债的基本构成，占比高达96.8%。

调查显示，城镇居民家庭运用杠杆现象较为普遍。受调查家庭中，有负债的家庭占比为56.5%。有负债的家庭中，户均家庭总负债为51.2万元。从负债来源看，城镇居民家庭的负债以银行贷款为主。有负债的居民家庭中，户均银行贷款49.6万元，占家庭总负债的96.8%。银行体系外的负债占比低，仅为3.2%，

资料图：刚需型房贷家庭的债务风险突出

调查还特别指出，刚需型房贷家庭的债务风险突出。有房贷家庭的资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入比分别为16.5%、101.5%和29.0%，债务风险明显高于平均水平。其中刚需型房贷家庭的这3项指标分别为24.2%、151.3%和33.0%，均为所有群体中的最高值。

另外，中青年群体负债压力较大，债务风险相对较高。户主年龄在26至35岁的居民家庭债务参与率、户均债务规模、资产负债率、债务收入比都要高于其他家庭。中青年家庭由于面临购房、子女教育等多方面的支出压力，负债现象更为普遍，债务负担相对较重，偿债压力相对较大。

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全国房价普遍跌回2016-2017年水平 居民财富缩水近40万亿元

从1998年启动房改，到2021年中国房价见顶，中国房地产市场经历了从烈火烹油式高速发展。随后，又迎来了住房商品化26年以来“时间最长、下跌最猛、幅度最大”的超级大调整。

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中国社科院经济研究所研究员、国家金融与发展实验室高级研究员李成认为，过高和过低的房价都可能对经济造成同样的危害。特别是从2022年左右开始，随着全国房价下跌，家庭财富缩水，与抵押贷款相关的金融压力加剧。

一方面，房价上涨时，住房财富的快速积累无疑提高了生活水平，促进了家庭繁荣，但它也带来了重大的经济挑战。比如，北京等主要城市和其他一、二线城市此前的房价飙升，不仅大大增加了当地居民的生活成本，也严重制约了当地企业保持竞争力的能力。

另一方面，从2022年左右开始的全国房价下跌，也暴露出同样严重的风险。暴跌的房价侵蚀了房地产价值，家庭财富缩水，与抵押贷款相关的违约风险增加。

资料图：邱晓华在2025观点年度论坛发表演讲

国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华今年3月出席2025观点年度论坛时曾透露，以人均住宅面积，70个城市二手房房价作为价格指数测算，这一轮房地产调整导致我国居民财富缩水将近40万亿元。

此外，房价下跌造成的“负财富效应”削弱了消费者信心，促使“预防性储蓄”上升，消费意愿下降，这进一步抑制了经济活动。

与此同时，房地产市场下行也对供给侧造成负面影响。

开发商正艰难应对不断上升的债务负担和不断增加的待售房产库存，而严重依赖“土地财政”的地方政府面临的财政压力不断升级。金融部门同样承受压力，出现了大量与房地产市场有关的不良贷款。

目前，全国房价（以70城指数、中原二手房指数、Wind核心城市指数综合衡量）已普遍跌回2016年-2017年水平；一线城市核心区大致回到2016年8月-2017年4月，二线城市普遍回到2016年-2018年，三四线城市则普遍回到2015-2016年，部分郊区甚至跌破2015年。

业内观点认为，全国房价跌回到2016年，也就意味着我们有超过一半的有房者，买房不仅没赚到一分钱，反而被套牢，甚至亏掉首付。

某中介公司北京大区一位负责人接受经济观察报采访时称，北京这一轮价格下行从2023年10月持续至今，开始只出现在个别小区，然后逐渐扩散，郊区是无差别地普遍下跌，城区则主要集中在老旧小区，与价格最高位相比，跌幅普遍在40%—50%。

据界面新闻报道，杭州二手房价格几乎呈现全线回落的态势，大多数二手房的价格大致回到了2018年左右的水平。部分“老破小”房源的价格已经回到了2016年的水平。

三四线城市的房价下跌更加惨烈，多地房价下限跌破千元。

据经济观察报去年6月报道，在张家口下花园区，总价在10万元左右的挂牌房源和成交房源比比皆是，单价普遍在800元/平方米至1200元/平方米。据悉，四川、贵州、广西、甘肃、内蒙古、黑龙江、辽宁等多个省份均出现类似的城市，甚至连广东的揭阳、河源、清远等城市的部分小区房价下限也跌至1000元/平方米左右。

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中央财办原副主任：房地产调整思路要做方向性调整 应转变为“支持房价上涨”

从数据看，目前房地产市场尚未企稳，部分城市房价近期波动较大，该如何“止跌回稳”？对此，各路专家开出药方。

近日，十四届全国政协经济委员会副主任、中央财经委员会办公室原副主任尹艳林受访时明确提出，房地产调控思路要尽快完成方向性的调整，政策应该转变为“支持房价上涨”。

资料图：尹艳林

尹艳林表示，中央已经明确判断“房地产市场供求关系发生重大变化”，这意味着市场已从过去的“需求过热”转向“需求不足”。相应地，房地产调控的政策工具箱，就应该从“抑制房价上涨”转变为“支持房价上涨”的工具箱。但从现实情况看，工具箱中“抑制工具”较多，“支持工具”较少，即使有部分政策工具，也多以“减少限制”为主。

他表示，如果大家都预期“房价只能跌、不能涨”，预期就会自我强化，进而加大稳房价的难度，“止跌”的目标也难以实现。我们需要对房地产形成一些新的认识：房地产当然不允许投机，但它应该是家庭重要的资产配置，房地产所具有的金融属性也不应该被忽视。

尹艳林还强调，应该减少房地产市场的行政干预，让要素更充分地流动。在各项行政干预中，户籍制度对房地产市场的影响格外值得关注，要进一步让房地产与户籍脱钩，特别是调整少数超大城市的住房政策。

“这些年，房地产市场是行政干预色彩较浓的领域。新发展模式要厘清房地产市场中政府和市场的角色，这是困扰当前房地产市场一个比较大的问题。”

他认为，从整个宏观经济来看，稳定楼市的必要性可能（比稳定资本市场）要更显著。房地产对投资、消费的带动效应更强、更直接，对改善地方政府财政状况、修复居民和企业资产负债表的作用也更有效、更直接。稳定房地产市场可能就是提振需求的突破口。

尹艳林此次“支持房价上涨”的激进表述，系个人层面的“预期管理”建议，截至目前尚无官方回应，非部委定调。

此前，业内专家对房地产政策走向提出的意见，大多聚焦激活需求和优化供给两方面，比如通过优化限购、税收优惠、住房公积金支持，降低“卖旧买新”成本，推进城中村和危旧房改造，收储存量商品房，控制新增土地供应，推动现房销售，建设“好房子”，等。

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中央对房地产表述深刻转变 9万亿市场或将转型

自2022年以来，中国房地产已经历近4年的深度调整。目前仍处于调整期的超9万亿房地产市场，未来走向如何？

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2024年9月26日，中央政治局提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，中央和地方迅速打出“降息+降首付+降税费+稳交付+激活存量”的政策组合拳，政策密度和力度创2016年以来新高，一线城市核心区率先回暖，政策效果已显现，但普涨未出现。

2025年是“十四五”规划的最后一年，而二十届四中全会近日审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，并在全会公报中特别提到要“推动房地产高质量发展”。

克而瑞地产研究认为，与以往历届四中全会或将房地产隐含于宏观经济论述中（如十六届、十七届），或侧重于法治保障（十八届），或明确为“住有所居”的民生底线（十九届）相比，二十届四中全会的表述发生了深刻转变，将“推动房地产高质量发展”系统性地融入“保障和改善民生”框架，将其作为扎实推进全体人民共同富裕的重要抓手。

在克而瑞地产研究看来，公报内容中首次直接出现了“房地产”相关表述，在人口、国土空间等相关方面提及内容也有所增加。这标志着房地产的定位从单一的民生保障或经济刺激工具，升级为与促进消费、扩大投资、优化区域布局和推进新型城镇化等国家战略协同联动的关键环节，凸显了中央构建发展新模式、促进房地产行业长期健康发展的决心。

多位分析师认为，在“推动房地产高质量发展”目标下，加快构建房地产发展新模式、“好房子”建设、高质量开展城市更新等有望被列入“十五五”规划建议中。另外，存量商品房、存量闲置土地的高质量盘活和有效利用，也可能成为房地产高质量发展的重要内容。

业内人士表示，在新旧模式转换、市场下行、需求不足的特殊阶段，推动房地产高质量发展，还需要在理论和实践上都做出新的内容。

中信建投去年年底曾发布研究报告指出，中央与地方政府层面已连续出台多项政策措施，有效推动了市场景气度的显著提升。通过对比国际经验中房价下行周期的特征，如美国、日本、俄罗斯等海外五个国家房价调整周期普遍持续5至10年，跌幅大约在20%至40%之间。基于这一参考框架，报告预测中国房价有望在2026年前后实现止跌并趋向稳定。