观点指数(GDIRI)11月25日，德祥地产发布公告称，已完成7000万港元定向增发，由财务机构瑞凯全额认购。公告称募集资金中约30%将用于推动旗下房地产资产的真实世界资产（RWA）代币化，同时强化区块链与数字资产管理能力，助力其向“科技赋能的地产平台”演进。

据观点指数不完全统计，年内已经有包括绿地、新城、华润等多家不动产企业开展了RWA代币化探索。这一计划的背后，是不动产行业在业务压力下的迫切探索，也折射出RWA代币化正在成为行业转型的方向之一。

业务压力承压下的转型

德祥地产的中期业绩显示，公司实现收益704.2万港元，同比减少27.38%；公司拥有人应占亏损1.21亿港元，同比收窄76.07%。亏损收窄主要得益于行政费用控制与去年同期确认出售加拿大酒店合营公司权益的2.2亿港元亏损在本期不再发生。

但核心地产业务仍面临深层压力，商业不动产业务租金持续承压，导致投资物业公平值减少2700万港元，合营公司位于中国的商业物业公平值亏损7130万港元，且无物业存货出售进一步拖累收益。

这种业绩表现并非个例，而是不动产行业的普遍困境。传统业务模式下，不动产企业面临租金下滑、估值缩水、销售疲软等多重挑战，企业亟需寻找新的增长点。

RWA代币化的出现，为行业提供了新的思路——通过区块链技术将投资性房地产转化为可分割、可流动的数字资产，提升资产流动性，盘活存量价值。这一模式与不动产企业的“存量资产”属性高度契合，成为其转型的重要方向之一。

不动产企业RWA代币化探索潮

2025年以来，多家不动产企业已密集启动RWA代币化探索，形成行业性浪潮。

7月，绿地旗下绿地金创的绿地(亚洲)证券，获批香港证监会数字资产咨询服务（VA4号）及数字资产投资组合管理（VA9号）牌照， 成为首家同时持有数字资产咨询与管理牌照的国资背景企业。

其首个RWA项目——总价值29亿港元的绿地香港铜锣湾写字楼，被拆分为100万份NFT产权凭证，每份对应等比例底层资产所有权与收益权。该项目最低投资门槛降至1000港元，普通投资者可通过合规平台认购，且代币发行通过KYC认证，仅限持牌平台交易，保障了合规性。

新城控股的动作同样值得关注。8月，新城发展宣布成立数字资产研究院，全面推动优质IP资源与资产收益代币化，包括探索基于吾悦广场资产收益的RWA产品，公司通过配发股份筹资约4940万港元，专项用于RWA领域战略布局。

吾悦广场作为新城的核心资产，总资产价值超1200亿人民币，200多座广场全部开业后年商户销售额将达1500亿，为RWA产品提供了稳定的底层资产支撑。

9月以来，不动产企业进一步扩展RWA范围，不局限于传统的写字楼、购物中心等资产，拓展至包括充电桩、数据、股权等能产生收益的资产。

例如，复星财富控股旗下财富科技平台星路科技与同属复星财富控股孵化的FinChain星链，开发亚洲首个“港股表现挂钩代币”解决方案,即复锐医疗科技股权的代币化发行，规模达3.28亿美元；

华润隆地则以香港充电站收益权发行RWA通证化产品。从商业不动产到充电站，从国资到民营，RWA代币化正在不动产行业全面铺开。

不动产企业为何纷纷选择RWA代币化？其核心在于，相比REITs等资产证券化模式，RWA代币化在流动性、融资效率、投资门槛等方面具有显著优势。

传统REITs虽能实现资产证券化，但受限于地域与交易时间，流动性仍显不足——一般资产证券化产品为T+2结算，REITs也仅能在特定交易所的交易时间内流通。而RWA代币通过区块链技术实现7×24小时全球交易，跨链流转无障碍，大幅提升了资产流动性。

成本与效率是另一关键。传统资产证券化需会计师、律师、评级机构等多重中介参与，中介费通常占发行规模的2%-5%，发行周期长达6-12个月。而RWA代币化通过智能合约自动完成交易、收益分配与价格计算，可降低融资成本，发行周期缩短至7天，大幅提升了融资效率。

投资门槛的降低则让不动产投资更普惠。传统商业地产投资门槛高企，普通投资者难以参与；RWA代币可将资产拆分为极小份额，如绿地香港铜锣湾写字楼每份NFT仅1000港元，使普通投资者能通过合规平台认购，扩大了投资者的基础。

合规与市场接受度的双重考验

尽管RWA代币化前景广阔，但其发展仍面临多重挑战。首先是合规性问题：内地尚未出台针对RWA的专项法规，企业需在香港等合规市场探索，以避免法律风险。例如，绿地、新城等企业均选择在香港开展RWA业务，正是依托香港对数字资产的开放政策与持牌监管体系。

其次是技术与资产能力的要求。不动产资产要进入数字金融体系，必须具备“可拆分、可验证、可链上流通”的结构化能力——这需要企业具备区块链技术应用、资产合规包装及跨境资本运作的综合能力，是传统不动产企业之前未曾涉及的，需在未来重点培育的“第二增长曲线”。

此外，市场接受度是RWA代币化成败的关键。代币化产品的价值最终依赖于市场对其“底层资产真实性”与“收益稳定性”的信任。企业需通过透明的信息披露、稳定的资产运营及合规的产品设计，逐步建立市场信心。

观点指数认为，RWA代币化不仅为企业提供了盘活存量资产、提升流动性的新工具，更推动其从“传统地产开发商”向“科技赋能的资产管理平台”演进。

从绿地、新城到佳兆业、华润隆地等行业先行者的探索来看，这股浪潮是不动产行业应对市场变化、挖掘资产价值的另类选择。未来，随着合规体系的完善与市场接受度的提升，RWA有望成为不动产企业的“第二增长曲线”，推动行业向更高效、更普惠、更透明的方向发展。

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