近年来，随着数字经济的深化发展，真实世界资产代币化（RWA）成为房地产投融资领域的潜在创新方向。

RWA通过区块链技术将现实中的高价值资产如房地产进行数字化分割，形成可在链上交易的代币，从而实现资产的高效流通与普惠投资。

这一模式不仅提升了传统房地产资产的流动性、透明度和交易效率，还大幅降低了投资门槛和中介成本，被视为存量时代盘活不动产的重要突破口。

RWA的本质是将实体资产“通证化”，即通过区块链为房地产等资产创建数字孪生体，代表其所有权与收益权，并支持在全球范围内7×24小时交易。

相比传统的房地产投资信托基金（REITs），RWA代币具有显著优势：交易不再受限于特定交易所和时段，实现跨链无缝流转；链上数据可追溯，提升审计效率并支持AI自动验证；发行周期可从6-12个月缩短至7天，中介成本降低50%；投资门槛可低至1美元起投，激活长尾资产市场。

在运作流程上，房地产RWA代币通常经历三大阶段：首先是数据资产化，即筛选具备稳定现金流的项目，由专业机构估值后装入特殊目的载体（SPV）隔离风险；其次是资产代币化，通过智能合约定义代币逻辑，在合规区块链平台上发行证券型代币（STO）；最后是市场交易与管理，投资者可自由买卖，收益自动分配，全过程由智能合约驱动，提升治理效率与合规性。

据德勤预测，到2035年全球房地产RWA市场规模有望达到4万亿美元，年均复合增速达27%。

目前全球RWA总规模已达254亿美元，多个标杆案例已落地。

例如2022年中国香港首只合规REITs STO成功发行，底层资产为中环甲级写字楼，投资门槛降至10万港元，二级市场价格波动率仅为5%，远低于主流加密资产。

2025年6月，绿地（亚洲）证券将价值29亿港元的锣湾写字楼拆分为NFT产权凭证，在DigiFT交易所上市，最低投资额仅1000港元，开创了国资企业试水先河。

此外，欧盟Blocksquare平台已累计完成超2亿美元房地产代币化，年化收益率达6%-12%，并与DeFi生态打通，展现出强大生命力。

尽管前景广阔，房地产RWA仍面临多重挑战。

政策监管尚未完全明朗，尤其在中国大陆地区加密交易仍受限制；技术层面存在智能合约漏洞、链上链下一致性难题及高频交易处理瓶颈；系统性风险方面，代币集中度过高或市场联动可能引发金融传染；此外，估值模型不成熟、投机炒作及洗钱风险也需警惕。

总体来看，RWA正在重塑房地产投融资逻辑，推动行业从“持有”走向“流通”。

未来随着监管沙盒推进、技术迭代与AI深度融合，房地产或将迈入智能化、碎片化、全球化的资产管理新时代。

出品方：国泰海通

发布时间：2025年

文档页数：14页

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